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21世纪经济报道记者唐韶葵 上海报道

当房地产面临从增量逐渐向存量市场转变的关键时刻，我们应该做什么？当庞大的存量市场运营服务机会喷涌而出，哪些新势力房企、哪些新兴细分领域会获得快速发展？

8月4日，博鳌·21世纪房地产论坛第23届年会闭门会议”上海场现场，中指研究院和21世纪产业研究院联合发布了《房地产行业竞争格局趋势研究》报告（简称“报告”），用丰富的数据和详实的案例进行分析，给出观察和判断，以供行业参考。

近两年房地产行业发展持续面临挑战，尤其是部分房企风险暴露，深刻反映出行业逻辑已变。一方面，房企竞争格局正在发生较大变化。影响行业格局的关键因素在于房企的投资拿地情况。另一方面，房企的服务能力需要获得提升。

在转型的关键时代，房企愈加重视专业服务能力，围绕代建服务、商业运营管理、住房租赁等领域积极转型升级，积极探索资产证券化业务。与此同时，房地产行业自身的调整压力以及移动互联网、人工智能、虚拟现实等技术的快速发展和应用，推动了房地产行业数智化营销的兴起和发展，数智化营销水平成为衡量房企长远发展的关键能力之一。

过去的经验不足以支撑未来发展，行业必须重塑。报告以第三方视角，将当下行业面临大变革的因果做出详尽分析。行业集中度下降，最直接的原因就是千亿房企数量明显减少。宏观层面可以看作是行业陆续出清；微观层面来看，则是4 月以来，房地产市场恢复行情未能持续，购房者置业情绪快速下滑。TOP100 房企销售额1-4 月、1-5月、1-6 月同比增速分别为12.8%、8.4%、0.1%，增速呈现持续明显下降，出现二次探底。

房企投资拿地情况决定了行业未来的竞争格局。房企若不拿地，则后续的发展资源越来越少，企业会逐步被淘汰。同时，房企当前的拿地布局，也将深刻影响未来的业绩表现。

业内心系民企命运。报告显示，在短期的市场深度调整中，民营房企抗风险能力较弱，受到冲击较大，在行业重新平衡后，民营房企仍将是房地产行业的重要力量。

在经过2022 年的深度调整期后，2023 年上半年，北京、杭州等热点城市土拍市场热情高涨，部分稳健民企和已经走出困境的民营房企开始恢复拿地。如杭州前两轮土拍中参拍企业均超50 家，其中民企数量占比近一半，且民企拿地金额占比超50%。房企只有土地资源在手，未来经营才有保障。

房地产行业未来将走向何方？这份报告以直白的语言向读者展示了行业的转型之路。